作者：邸睿芳
编辑：张丽敏
制图：乔寒云
万科遭遇股债双危机后，于11月6日下午召开金融机构交流会，深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰，以及万科董事会郁亮和总裁祝九胜等人参加会议。
深圳国资委和深圳地铁在会上表态支持万科，并提出具体支持措施。有观点认为，经此一事，万科将顺利渡过短期风波的影响。
尽管万科援助的手来得及时，但房地产整体市场情况依然没有出现明显向好，有的城市房价在下降，消费者购房意愿不强、观望气氛浓重，房地产企业亟须快速调整不容再等。
01 异常波动，万科遭遇股债双危机
10月26日，万科的境外美元债发生了剧烈下跌。具体来看，截至2024年3月到期的债券，年息为5.35%，每1美元面值下降了7.5美分，跌至84美分；截至2024年6月到期的债券，年息为4.2%，下跌了7.3美分，跌至77.2美分；而截至2025年到期的债券，年息为3.15%，下跌了9美分，跌至59.2美分。
与此同时，债市的受挫也对万科的股价产生了负面影响，股价在过去两个月中持续下滑。特别是在11月3日，万科股价一度跌至11.07元/股，创下近8年来的新低点。
业内对万科美元债大跌的原因众说纷纭，其中有观点认为万科可能像几个月前的龙湖一样遭遇了国际做空团队。
不过，某位不愿具名的业内人士向中国经济时报·中时财经表示，目前房地产市场基本面还没到预期，房企资金不足风险持续扩散，蔓延到金地等优质房企，影响投资人预期。“万科遭遇人为做空因素较小。”
万科也第一时间通过投资者交流互动平台对外界猜测进行回应，称债券出现交易异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。
中国经济时报·中时财经就近期与万科进行了联系，截至发稿，万科未作回应。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国经济时报·中时财经表示，房企债券价格波动的原因有很多，其中一个原因就是对房企未来发展前景的预期。有良好预期，则房企债券价格上涨，否则会下降。
“因此，头部房企债券价格波动一定程度上反映着房企以及行业未来的预期，而这种预期改变，又反过来对房企、对整个行业未来的融资环境、融资能力，以及发展战略的制定都会产生重大影响。”她说。
02 稳定人心，深圳国资委“镇场”
为应对近期债券和股市的不合理波动，万科于2023年11月6日下午召开金融机构交流会。
会上，深圳市国资委表示，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。
对此，上述不愿具名的业内人士向中国经济时报·中时财经表示，通过稳定投资者预期，可以实现债券和股票价格的稳定，同时也能稳定金融机构的融资情况，并稳定购房者的预期。深圳市财力雄厚，对投资人而言，救助手段及其效果具有较高可信度。
除了深圳国资委，在万科股比为27.18%的第一大股东--深圳市地铁集团有限公司（下称“深铁”），也在会上表达了同舟共济的决心。
深铁表示，已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。
中指研究院企业研究总监刘水在接受中国经济时报·中时财经访时表示，深圳市国资委及深铁不但表态支持，还提出了具体支持措施帮助万科。如此一来，万科将顺利渡过短期风波的影响。
中国经济时报·中时财经通过万科2023年三季报了解到，公司1-9月销售金额为2806.1亿元，在行业中排名第二。前三季度公司新增融资的综合成本为3.64%，相比去年同期3.73%的综合融资成本有所降低。
另外，截至三季度末，万科货币资金为1036.8亿元，短债为477.4亿元，货币资金对短债的覆盖倍数为2.2倍。
赵秀池表示，稳健的财务策略就是要保持适当的负债率，让债务负担不能超过企业的盈利率，不能出现资不抵债情况。
03 压力之下，房企亟须加快调整脚步
尽管市场认为万科近期遭遇资本市场质疑的风波将过去，但是房地产市场依然在调整中，其他房地产企业发生债务违约可能性仍然存在。
2023上半年，100家房地产企业中有5家企业的有息负债规模超过3000亿元，与期初持平。这些企业包括中国恒大、中国铁建、保利发展、融创中国和万科。另有超过70%的房地产企业的有息负债规模在1000亿元以下。其中，越秀地产、旭辉集团、远洋集团等21家企业的有息负债规模在500亿-1000亿元之间，较2022年增加了2家企业。
由此，赵秀池指出，当前房地产供求关系出现重大变化，房地产企业要更多的关注和跟进保障房市场（尤其是保障性租赁住房市场）、租赁市场、存量房市场、城市更新，以及城中村改造、平急两用基础设施等带来的机会。
“房地产不只提供居住空间，还提供了产业园、商业办公等生产空间和教育、医疗、学校、公园等基础设施社会设施服务空间。因此，房地产业和房地产市场的发展仍然是有广阔前景的。未来在一系列限购限贷限售限价等过时政策调整的情况下，楼市一定会走出低谷。”她说。
万科董事会郁亮在11月6日的交流会上表示：“万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。”
郁亮认为，“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。这需要行业保持稳定并经历一定的时间调整，以修复市场并恢复到合理水平。
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